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Petit guide pour l’achat d’un plex Valeur d’investissement d’un immeuble d’appartements
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Une première précision : un plex est un petit immeuble d’appartements, en particulier un duplex ou un triplex, mais peut compter jusqu’à huit appartements. Un immeuble d’appartements peut prendre diverses formes, de maisons jumelées ou de maisons mitoyennes. Investir dans l’achat d’un plex (nouveau ou existant) est un excellent moyen de créer un actif tout en générant un revenu passif. Cependant, il est nécessaire de « savoir acheter », comme on dit, à la fois pour réduire le stress qu’un tel investissement peut causer, et pour faire rapidement des profits. Le Groupe ImmoFab se spécialise dans tous les types de construction résidentielle à Québec et offre quelques conseils et conseils pour aider votre projet à ne pas prendre un tour trop « complexe ».
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Une histoire du Rendement
L’ un des facteurs qui doivent être pris en compte dès le début est le rendement ; combien d’argent votre duplex générera ? Ceci est calculé en déterminant : 1- le revenu annuel, c’est-à-dire en multipliant le montant d’argent des loyers par mois par 12 ; 2- le montant du capital remboursé à l’institution prêteuse (banque) au cours de l’année ; 3- la valeur gagnée ou perdue un an plus tard (il est conseillé de suivre le taux d’inflation cible de 2%). Ensuite, ajoutez ces trois résultats, que vous divisez par le dépôt, puis multipliez-les par 100. Vous aurez alors le revenu total de votre plex. Les bâtiments de deux à cinq unités ont généralement un rendement d’environ 25%.
Rentabilité réelle (MNR)
Si vous êtes dans les premiers bras de l’immobilier et le voir, un agent immobilier pressé peut embellir la réalité, par exemple, sur un duplex, vous dire la vérité, mais pas toute la vérité ! Comme il existe plusieurs mesures de rentabilité, ce courtier ne peut vous parler que d’un multiplicateur de revenus bruts (MRB) qui met le revenu annuel et le prix de vente dans la bonne perspective. Exemple : une propriété au prix de 450 000$ avec un revenu (loyer) de 45 000$, ce qui est un bon CEM. Le problème est que ce bâtiment entraîne des frais d’entretien et d’assurance élevés, ainsi que des taxes importantes – nous y reviendrons plus tard. Il peut donc y avoir un biais qui fait la différence. Pour une prévision réaliste du bénéfice, vous devez inclure toutes les variables dans vos calculs et utiliser le MRN, le multiplicateur du revenu net.
Le prix de vente ; la méthode comparable
Un duplex ou un triplex qui a quelques lacunes de maintenance peut encore s’avérer être un très bon achat et offre un très bon retour sur investissement. Pour l’immobilier, le prix d’achat est un autre facteur fondamental à prendre en considération. Vous devez éviter de payer trop. Et pour vous assurer que vous obtenez le meilleur prix – nous restons dans de petits bâtiments : duplex, condominiums, etc. – est la méthode de comparable. Qu’est-ce qu’il s’agit ? C’est facile, vous devez prendre le temps de faire des recherches pour savoir à quels prix ont été vendus qui sont similaires à ceux des six derniers mois ou même similaires que vous êtes après. Votre duplex doit être comparé à la moyenne des prix de votre échantillon qui doit être représentative.
Location et expérience
Un autre facteur à ne pas négliger : le montant des loyers perçus au moment de votre processus d’achat. Pourquoi ? Tout simplement parce que même s’il s’agit d’un très beau duplex, bien situé, avec des appartements, la hausse du prix de location est due à la limite ce que la Régie du Logement permet en termes d’augmentation annuelle. Cependant, il peut prendre des années pour augmenter le prix de location (si vous admettez qu’ils sont sous-évalués) à un niveau qui assurera la rentabilité de votre investissement. Pour cette raison, il est recommandé que ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier soient informés, sollicitent l’avis de vérificateurs spécialisés dans ce domaine et discutent avec des propriétaires expérimentés.
Méthode de calcul et coûts probables
Revenons à la question de la rentabilité réelle de votre projet de « maison de revenu ». Vous devez utiliser une méthode de calcul valide pour vous assurer que votre achat est correct ou non. Si le revenu locatif est important, vous devez également faire une liste complète des dépenses. À titre d’information, il s’agit des facteurs de coûts inclus dans le rapport. devrait :
- Taux d’inoccupation : supprimer 5 % du revenu annuel maximal de location ;
- taxes municipales ;
- les taxes scolaires ;
- assurance (souvent appelée 5% du revenu réel) ;
- électricité et chauffage (si inclus dans le prix de l’appartement) ;
- publicité (pour la recherche de nouveaux locataires) ;
- Maintenance (permettre 40 $/mois par unité)
- Déneigement et pelouse
- Cas de destruction (il peut aller vite ; planifier 50 $/portes)
- administration (au moins 2% du revenu réel de votre bâtiment ; pour plusieurs appartements 5 -7% plus réaliste) ;
- Comptabilité ;
- Honoraires d’avocat (toujours possible)
- coûts différents (c’est-à-dire une marge de sécurité de 1 % du chiffre d’affaires réel).
De fondations sur la « couverture »
Groupe ImmoFab vous accompagnera dans votre projet d’achat d’une maison, maisonnette ou autre. Nos experts vous aideront à choisir des matériaux de terrain et de construction, finition, terrassement… Rien n’est laissé au hasard. À Québec, nous pouvons vous mettre en relation avec différents spécialistes qui sont en mesure de répondre objectivement à toutes les questions, y compris celles liées à la valeur d’investissement d’un immeuble d’habitation.
Plus d’informations sur la conclusion : Vous pouvez rapidement estimer le montant de l’hypothèque en fonction du ratio par lequel la banque détermine que vous pouvez porter l’hypothèque avec le revenu de votre bâtiment. C’est ce que l’on appelle le ratio de « désouverture ».
