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Comment calculer le bouquet et la rente d’un viager ?

Comment calculer le bouquet et la rente d’un viager ?

Bien qu’il n’y ait pas de calcul précis de la pension d’une pension vie immobilière, la méthodologie est souvent la même d’une méthode à l’autre, et la pension vie occupée ne fait pas exception.

Cette méthode peut être utilisée pour simplifier les ordinateurs ou les simulateurs à vie.

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Pour rappel, une rente viagère occupée est un type de rente viagère (la plus courante) dans laquelle le vendeur demeure dans la maison vendue.

Par conséquent, l’acheteur (appelé Deribirter) recevra une réduction sur le prix de l’appartement. Cette réduction est conforme au droit d’utilisation et de résidence retenu par le vendeur. On parle aussi de l’allocation d’équipage.

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Ici, nous allons décrire en détail la méthode de calcul de la pension, qui est spécifique à la lutte de la vie occupée.

La méthode de calcul d’une pension occupée sur une tête

Comme pour une pension de vie classique, de sorte est le calcul d’une pension viagère Occupé suit la méthodologie suivante :

  • Estimation de la valeur marchande de la propriété (appartement, maison, immeuble, terrain, etc.).
  • Détermination du bouquet de rente viagère occupée. Initialement, il est donné par le vendeur, mais il peut changer en fonction de la négociation avec l’acheteur.
  • Calcul de la DUH (droit d’utilisation et logement) à l’aide d’une échelle de durée de vie ou d’un tableau de capitalisation.
  • Soustraction du bouquet et du DUH de la valeur marchande de l’appartement afin d’obtenir le capital à restituer.
  • la conversion du capital en pension vie avec l’échelle de vie peut être louée .

Nous voyons maintenant plus en détail les étapes du calcul de la pension vie occupée.

Estimation de la valeur de

Les acheteurs et les vendeurs acceptent l’achat de biens immobiliers Prix de transaction à l’immobilier. Si cette transaction a eu lieu dans des conditions équitables (consentement libre et éclairé des parties), ce prix de marché n’est rien de plus que la valeur marchande du bien. Nous pouvons également parler des prix du marché ou de la valeur du logement.

Bouquet de la rente viagère occupée

Le bouquet est le montant que l’acheteur a payé au notaire le jour de la signature en espèces. Ce montant est indiqué dans le volume d’achat. Il est négociable par l’acheteur, mais une diminution du bouquet augmente mécaniquement la pension pour maintenir un équilibre dans le contrat de vie.

En général, le bouquet est plus élevé si le vendeur est plus âgé. Il représente entre 20 % et 30 % de la valeur marchande de la propriété dans les annonces immobilières. En réalité, il est souvent plus faible, car alors il est négocié par l’acheteur.

Calcul du droit d’usage et de propriété résidentielle (DUH)

Le DUH est le Le droit du logement est détenu par le vendeur de la pension de vie occupée .

La méthode de calcul de la DUH pour une pension d’assurance-vie occupée est décrite ci-dessous.

Leur note est égale aux loyers futurs, qui devraient être payés par le vendeur s’il a loué la même maison jusqu’à la fin de sa vie.

Par conséquent, en multipliant le loyer de l’appartement par le coefficient multiplicateur de l’échelle de vie, vous obtiendrez la valeur du droit d’utilisation et de résidence.

Pour cette raison, la valeur du droit d’utilisation et de logement est indépendante de la valeur du bien. Ce n’est pas tout à fait vrai, puisque les loyers dépendent toujours de la valeur de la propriété.

D’ autre part, le rapport du loyer à la valeur du bien (c’est-à-dire le rendement locatif) diffère d’un bien à l’autre, selon les villes, son état général, etc.

Par conséquent, nous déconseillons fortement Utilisez les échelles de taxe pour évaluer le DUH . En fait, ils conservent un coefficient qui ne dépend pas de la rentabilité de la propriété, qui est vendu dans une pension occupée !

Par exemple, si vous vendez votre appartement de retraite occupé, ce qui génère un loyer mensuel de 500€. Leur âge est de 80 ans et votre coefficient multiplicateur est de 11.

Le DUH a une valeur de 500 x 12 x 11 = 66 000€.

Calcul du capital à verser dans le cadre de la pension vie occupée

En rétractant la valeur acheteur de la propriété, vous soustrayez le bouquet et le DUH de cette valeur.

Ainsi, vous obtenez le capital à louer, qui est le montant payé par l’acheteur en plus du bouquet.

Conversion du capital en pensions

Le capital à restituer n’est pas basé sur la signature, mais sous forme de pensions viagère jusqu’au décès du créancier vendeur.

Vous devez donc renverser ce capital afin de revenir aux pensions dans les domaines de la vie.

Pour ce faire, utilisez l’échelle de vie précédente.

Par exemple :

Pour une maison d’une valeur marchande de 150 000€, d’un DUH de 66 000€ et d’un bouquet de 14 000 euros, le capital à louer est de 150 000 à 66 000 – 14 000€ = 70 000€.

Si le vendeur a un coefficient multiplicateur de 11 à l’âge de 80 ans, alors un lutteur de vie de

80 000/ (12 x 11) = 530€ par mois

Nous avons vu ensemble le calcul général de la rente viagère occupée. Cependant, il existe certains types de pensions occupées qui ont des subtilités.

Calcul de la rente viagère sans pension

La rente viagère occupée sans rente viagère est une pension viagère spéciale, dans laquelle l’acheteur ne paie le bouquet que s’il signe le certificat authentique avec le notaire.

Par conséquent, le calcul est plus simple.

Il suffit d’enlever la valeur d’achat de la propriété, le DUH. La valeur obtenue est le bouquet.

Si nous prenons les mêmes exemples qu’avant :

La valeur marchande de la propriété est de 150 000€ et le DUH a une valeur de 66 000€.

Le montant de l’autruche de la rente viagère sans pension est de 150 000 – 66 000 = 84 000€.

Calcul d’une rente viagère occupée sur deux têtes

Dans le vocabulaire sur la rente viagère, le nombre de têtes correspond au nombre de vendeurs. Si nous parlons d’une pension vie occupée à deux personnes, ce sont deux prestataires. Assez souvent un couple, mais cela peut aussi être le cas avec des frères et sœurs, par exemple.

Il est donc possible d’obtenir une rente viagère avec plus de 2 têtes, bien que cela soit très rare. Et encore plus quand il s’agit d’une rente viagère occupée, parce que les vendeurs sont tous dans le même occupés rentes viagères vendues appartements vivent ensemble.

Quel que soit le nombre de têtes, vous devriez vous référer à votre plan de vie.

Seules les variations du coefficient multiplicateur ou du taux de rente en fonction des caractéristiques des vendeurs et de leur nombre.

L’ erreur courante est d’utiliser le coefficient multiplicateur du plus jeune vendeur.

La première raison serait de dire que le plus vieux vendeur des deux mourra en premier. Dans ce cas, seulement l’espérance de vie du dernier compte.

C’ est complètement faux et il y a un risque de punir sévèrement l’acheteur !

Bien que le plus jeune survit aux plus vieux en moyenne, la probabilité que le plus vieux vendeur meurt avant le plus jeune n’est pas nulle !

Pour cette raison, l’espérance de vie (ou le coefficient multiplicateur de la ) de la paire est supérieure à l’espérance de vie plus longue de chaque vendeur.

Pour calculer la pension vie occupée sur deux têtes, rappelez-vous ceci :

  • La méthode de calcul est la même pour une pension occupée à deux têtes ou pour une pension à vie occupée ;
  • seul le coefficient multiplicateur (ou le taux de pension, également appelé coefficient de diviseur de vie) change et vous devez prendre un coefficient d’échelle qui tient compte de la vie de deux personnes.

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